Immobilienmarkt Amsterdam 2026: Preise, Mieten & Prognosen
Der Anstieg der Hauspreise in Amsterdam hat sich auf das langsamste Tempo seit Jahren abgekühlt, doch die Mieten steigen schneller denn je. Das bedeutet der Markt 2026 für Expats, umziehende Fachkräfte und Unternehmen, die Corporate-Mietwohnungen in Amsterdam suchen.
Der Amsterdamer Wohnungsmarkt erzählt 2026 zwei ganz unterschiedliche Geschichten. Auf der Kaufseite haben sich die hektischen Bieterwettbewerbe der vergangenen Jahre beruhigt: Der Preisanstieg in der Hauptstadt liegt inzwischen unter dem Landesdurchschnitt, und Käufer haben endlich wieder mehr Häuser und Wohnungen zur Auswahl. Auf der Mietseite ist es genau umgekehrt – die Mieten im privaten Sektor steigen schneller als die Hauspreise, das Angebot schrumpft weiter, und um jede Anzeige herrscht weiterhin harter Wettbewerb.
Wer in die Stadt zieht, ob auf der Suche nach Expat-Wohnungen in Amsterdam oder allgemein nach möblierten Wohnungen, muss diesen gespaltenen Markt verstehen. Dieser Ratgeber schlüsselt die aktuellen Zahlen auf, erklärt, was sie antreibt, und zeigt, was bis 2027 zu erwarten ist.
Amsterdamer Wohnungsmarkt im Überblick: Juni 2026
Die Schlagzeilen für 2026:
- Der Anstieg der Hauspreise hat sich stark verlangsamt: Die großen niederländischen Banken prognostizieren für 2026 landesweit ein Wachstum von etwa 1,5–3 %, nach Steigerungen von fast 9 % in den Jahren 2024 und 2025 – und Amsterdam wächst langsamer als der Rest des Landes.
- Die Mieten entwickeln sich gegenläufig: Die Mieten im privaten Sektor stiegen im 1. Quartal 2026 um 7,3 % gegenüber dem Vorjahr, schneller als die Hauspreise (+5,1 %) und deutlich über der Inflation (2,1 %).
- Vermieter verkaufen weiterhin ihre Objekte, als Reaktion auf das Gesetz für bezahlbare Mieten (Affordable Rent Act) und höhere Steuern, und lassen so den Bestand an Mietwohnungen schrumpfen.
- 42 % der verfügbaren Mietwohnungen im freien Sektor kosten inzwischen mehr als € 2.000 pro Monat, nach 36,5 % ein Jahr zuvor.
- Die Hypothekenzinsen dürften 2026 stabil bleiben oder leicht steigen.
Hauspreise in Amsterdam: vom Boom auf die Kriechspur
Boom und Korrektur
Zwischen Anfang 2021 und Anfang 2022 stiegen die Hauspreise in Amsterdam innerhalb eines Jahres um beispiellose 21 % – das schnellste Wachstum, das das niederländische Statistikamt CBS je gemessen hatte. Als die Europäische Zentralbank die Zinsen erhöhte, um die Inflation zu bekämpfen, verdreifachten sich die Hypothekenkosten ungefähr, und der Markt korrigierte sich im Lauf von 2023, wobei die Preise in vielen Vierteln nachgaben.
Die Erholung 2024–2025
Sinkende Hypothekenzinsen, kräftiges Lohnwachstum und die chronische Wohnungsknappheit lösten anschließend eine starke landesweite Erholung aus: Die niederländischen Hauspreise stiegen 2024 um 8,7 % und 2025 um rund 8,6 %, und 2025 wurde mit rund 239.000 Transaktionen ein Zehnjahresrekord erreicht. Bemerkenswert: Ein großer Teil dieses Angebots stammte von Vermietern, die ehemalige Mietwohnungen verkauften – ein Trend, der den Markt weiter umgestaltet.
2026: Amsterdam auf der Kriechspur
2026 hat sich das Bild deutlich abgekühlt. Der Median der Transaktionspreise in Amsterdam liegt inzwischen bei rund € 594.000 (etwa € 8.400–8.600 pro m²), und Wohnungen und Häuser werden meist noch rund 6–7 % über dem Angebotspreis verkauft – aber das Angebot ist gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen, und der Preisanstieg in der Hauptstadt liegt unter dem Landesdurchschnitt. Der Preisabstand zwischen Amsterdam und dem Rest der Niederlande schrumpft zum ersten Mal seit Jahren, weil Käufer, die sich die Hauptstadt nicht mehr leisten können, stattdessen die Preise in den umliegenden Regionen nach oben treiben.
| Jahr | Preisentwicklung (NL) | Was den Markt bewegte |
|---|---|---|
| 2022 | Höhepunkt, dann Korrektur | Ende der Rekordtiefzinsen; EZB-Erhöhungen dämpften die Nachfrage |
| 2023 | Leichter Rückgang | Hypothekenkosten verdreifachten sich; Preise in Amsterdam gaben nach |
| 2024 | +8,7 % | Zinsentlastung, Lohnwachstum, struktureller Mangel |
| 2025 | +8,6 % | Rekordzahl an Transaktionen; Verkäufe von Vermietern erhöhten das Angebot |
| 2026 (Prognose) | +1,5 % bis +3 % | Ehemaliges Mietangebot, höhere Zinsen, vorsichtige Käufer |
| 2027 (Prognose) | ~+4 % | Verkaufswelle ebbt ab; Knappheit verengt den Markt wieder |
Entwicklung der durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise pro Quadratmeter in Amsterdam von 1995 bis zum 1. Quartal 2026; deutlich zu sehen ist der starke Preisanstieg im vergangenen Jahrzehnt.
Die Mietenklemme: warum die Mieten in Amsterdam weiter steigen
Das ist das Paradox von 2026: Während sich der Hauspreisanstieg abkühlt, ist der Mietmarkt enger denn je. Amsterdam bleibt mit durchschnittlich € 28,53 pro m² im freien Sektor – rund € 2.300–2.400 pro Monat für eine typische Wohnung – mit Abstand die teuerste Mietstadt der Niederlande, und die Mieten sind im vergangenen Jahr um etwa 9 % gestiegen.
Das Gesetz für bezahlbare Mieten und der Verkauf durch Vermieter
Die Wet betaalbare huur (Gesetz für bezahlbare Mieten, Affordable Rent Act), die im Juli 2024 eingeführt wurde, hat die Mietregulierung auf einen großen Teil des mittleren Marktsegments ausgeweitet. Zusammen mit höheren Steuern für Immobilieninvestoren und hohen Zinsen sind viele private Vermieter zu dem Schluss gekommen, dass sich die Rechnung nicht mehr lohnt, und verkaufen ihre Objekte, wenn die Mieter ausziehen. Im 1. Quartal 2026 waren rund 5,5 % aller zum Verkauf angebotenen Wohnungen zuvor private Mietwohnungen.
Das Ergebnis: Die gut gemeinte Regulierung hat die Bedingungen für bestehende Mieter in regulierten Wohnungen verbessert, aber der Gesamtbestand an Mietwohnungen schrumpft weiter. Das verbleibende Angebot im freien Sektor rutscht ins obere Preissegment – 42 % der verfügbaren Mietwohnungen kosten inzwischen mehr als € 2.000 pro Monat.
Harter Wettbewerb um jede Anzeige
Eine Mietwohnung im freien Sektor erhält in den Niederlanden derzeit durchschnittlich rund 31 Rückmeldungen und ist nur 18 Tage online. Im regulierten Segment Amsterdams können beliebte Anzeigen mehrere hundert Bewerber anziehen. Vermieter verlangen in der Regel ein Bruttoeinkommen vom Drei- bis Vierfachen der Monatsmiete, was einen Großteil des klassischen Marktes für Neuankömmlinge ohne niederländische Gehaltsabrechnungen unerreichbar macht.
Warum die Nachfrage nach möblierten Wohnungen weiter wächst
- Das Mietangebot schrumpft, weil Vermieter verkaufen
- Hybrides Arbeiten ermöglicht mehr internationale Einsätze
- Projektbasierte Einsätze sind inzwischen üblich
- Neuankömmlinge erfüllen die Einkommens- und Mietverlaufs-Anforderungen der Vermieter nicht
- Ein Kauf dauert Monate – man braucht erst einmal einen Ort zum Ankommen
Was möblierte Wohnungen lösen
- Kein Möbelkauf und keine Einrichtung von Versorgerverträgen nötig
- BRP-Anmeldung unter der Adresse
- Alles-inklusive-Preis – Nebenkosten, Internet, Service
- Einzug innerhalb weniger Wochen
Markteinblick: Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen in Amsterdam ist im August–September (Studienjahr und neue Verträge) und im Januar–März (Hauptsaison für Firmenumzüge) am höchsten. In diesen Zeiträumen sind gute Wohnungen 4–6 Wochen im Voraus vergeben. Fragen Sie früh an, um sich Ihre Wunschlage zu sichern.
Hypothekenzinsen 2026: länger hoch
Die Hypothekenzinsen bleiben die wichtigste Kraft, die den Markt prägt. Eine Hypothek mit 10 Jahren Zinsbindung kostet derzeit im Schnitt rund 4,2 % – gegenüber knapp 1 % beim Tiefpunkt 2021. Nach langfristigen historischen Maßstäben ist das nicht extrem, aber der Sprung hat dauerhaft verändert, was sich Käufer leisten können: Ein Haushalt, der 2022 rund € 450.000 leihen konnte, bekommt heute in der Regel deutlich weniger.
Mit Blick nach vorn erwarten die Volkswirte der großen niederländischen Banken, dass die Zinsen 2026 stabil bleiben oder leicht steigen, mit den höchsten Renditen niederländischer 10-jähriger Staatsanleihen seit über zwei Jahren und einer EZB, von der keine Zinssenkungen mehr erwartet werden. Für Käufer kommt die Ära des billigen Geldes so schnell nicht zurück. Für Mieter bedeuten höhere Zinsen, dass potenzielle Käufer länger auf dem Mietmarkt bleiben, was die Nachfrage weiter erhöht.
Buy-to-let-Investoren, einst eine wichtige Kraft in Amsterdam, haben sich weitgehend zurückgezogen: Bei den aktuellen Zinsen und unter der geltenden Regulierung rechtfertigen die Mietrenditen neue Investitionen nur selten.
Angebot und Nachfrage: Die Knappheit geht nicht weg
Hinter jedem Trend in diesem Artikel steckt dasselbe Grundproblem: In den Niederlanden fehlen rund 400.000 Wohnungen, und Amsterdam ist das Epizentrum dieser Knappheit. Der Neubau enttäuscht weiter, ausgebremst durch Stickstoffregeln, überlastete Stromnetze, knappe Bauflächen und langsame Genehmigungsverfahren, und die Fertigstellungen bleiben durchgehend hinter dem zurück, was das Bevölkerungswachstum erfordert.
Der einmalige Schub beim Kaufangebot durch Verkäufe von Vermietern dürfte im Lauf von 2026 und 2027 nachlassen. Dann, so erwarten es die meisten Prognostiker, wird der Markt wieder enger, und genau deshalb sagen die Banken für 2027 einen erneut beschleunigten Preisanstieg von rund 4 % voraus.
Was das für Expats und Firmenumzüge bedeutet
Wenn Sie 2026 nach Amsterdam ziehen, sollten Sie drei Realitäten einplanen:
1. Der klassische Mietmarkt ist so schwierig wie seit Jahren nicht. Weniger Wohnungen, mehr Bewerber und strenge Einkommensanforderungen bedeuten, dass eine klassische unmöblierte Mietwohnung Monate dauern kann und oft erst realistisch ist, wenn Sie bereits in den Niederlanden leben und verdienen.
2. Der Kauf ist ruhiger, aber langsam. Mit mehr Angebot und moderatem Preisanstieg ist 2026 ein vernünftigeres Kaufjahr als 2021–2022. Doch zwischen Besichtigung, Gebot, Finanzierung und notarieller Übertragung dauert der Prozess mehrere Monate – in der Zwischenzeit brauchen Sie eine Wohnung.
3. Möblierte Wohnungen sind zur Standardwahl für Neuankömmlinge geworden. Möblierte Wohnungen in Amsterdam umgehen den Wettbewerb um unmöblierte Wohnungen komplett: Alles-inklusive-Preis, BRP-Anmeldung unter der Adresse und Einzug innerhalb weniger Wochen. Für Arbeitgeber beseitigen sie den Engpass Wohnraum bei der internationalen Personalgewinnung.
Ausblick 2026–2027: Was die Banken prognostizieren
Die drei großen niederländischen Banken sind sich über die Richtung weitgehend einig und unterscheiden sich nur im Ausmaß:
| Prognose von | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Rabobank | +3,1 % | +4,1 % |
| ABN AMRO | +3 % | +4 % |
| ING | +1,5 % | ~+2 % |
Zusammengefasst: eine Verschnaufpause 2026, während das ehemalige Mietangebot den Markt durchläuft, gefolgt von neuem Druck 2027, wenn dieses Angebot angesichts des unveränderten strukturellen Mangels versiegt. Für den Mietmarkt erwartet kein Prognostiker spürbare Entlastung. Die Mieten dürften weiter um 4–7 % pro Jahr steigen, und die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Corporate-Mietwohnungen dürfte bei anhaltender internationaler Personalgewinnung stark bleiben.
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Verfügbare Wohnungen ansehenImmobilienmarkt Amsterdam 2026: FAQ
Wie hoch ist der durchschnittliche Hauspreis in Amsterdam 2026?
Der Median der Transaktionspreise in Amsterdam liegt 2026 bei rund € 594.000, also etwa € 8.400–8.600 pro Quadratmeter. Die Preise reichen von etwa € 9.000–12.000 pro m² im Grachtengürtel, in De Pijp und Oud-Zuid bis zu rund € 5.000–6.500 pro m² in Noord, Nieuw-West und Zuidoost.
Steigen oder fallen die Hauspreise in Amsterdam 2026?
Die Preise steigen weiter, aber langsam. Die landesweiten Prognosen für 2026 reichen von +1,5 % (ING) bis etwa +3 % (Rabobank, ABN AMRO), und Amsterdam wächst langsamer als der Landesdurchschnitt, weil Käufer in günstigere Umlandregionen ausweichen. Für 2027 wird erwartet, dass das Wachstum wieder auf rund 4 % anzieht.
Warum steigen die Mieten in Amsterdam schneller als die Hauspreise?
Weil das Angebot an Mietwohnungen weiter schrumpft. Das Gesetz für bezahlbare Mieten, höhere Steuern für Investoren und hohe Zinsen haben viele private Vermieter dazu gebracht, beim Auszug der Mieter zu verkaufen, während die Nachfrage von Neuankömmlingen hoch bleibt. Im 1. Quartal 2026 stiegen die Mieten im freien Sektor um 7,3 % gegenüber dem Vorjahr, schneller als die Hauspreise (+5,1 %) und die Inflation (2,1 %).
Wie schwer ist es, 2026 in Amsterdam eine Mietwohnung zu finden?
Sehr umkämpft. Eine typische Anzeige im freien Sektor erhält rund 31 Rückmeldungen und ist etwa 18 Tage online, und Vermieter verlangen meist ein Bruttoeinkommen vom 3- bis 4-Fachen der Monatsmiete. Viele Neuankömmlinge mieten deshalb eine möblierte Wohnung, bei der die Miete alles inklusive ist und sie sich im BRP unter der Adresse anmelden.
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, in Amsterdam eine Immobilie zu kaufen?
Der Markt ist ruhiger als 2021–2022: mehr Angebot, langsamerer Preisanstieg und weniger extremes Überbieten. Allerdings begrenzen Hypothekenzinsen um 4 % die Kreditsumme, und Wohnungen in Amsterdam werden immer noch rund 6–7 % über dem Angebotspreis in etwa 15 Tagen verkauft. Wenn Sie planen, mehrere Jahre hier zu leben, bedeutet ein Kauf 2026 einen Einstieg vor der Verknappung, die die meisten Prognostiker für 2027 erwarten.
Den Amsterdamer Wohnungsmarkt 2026 meistern
Amsterdam ist 2026 ein Markt der zwei Geschwindigkeiten: ein Kaufmarkt, der Luft holt, und ein Mietmarkt, der unter mehr Druck steht denn je. Für Käufer sind die Bedingungen so vernünftig wie seit fünf Jahren nicht mehr. Für Mieter und Neuankömmlinge zählt vor allem vorausschauende Planung. Sichern Sie sich vor dem Umzug eine möblierte Wohnung, und der schwierigste Teil des Umzugs liegt hinter Ihnen.
Die gute Nachricht: Der Markt ist weit berechenbarer als in der turbulenten Phase 2021–2023. Mit realistischen Erwartungen, früher Planung und etwas Flexibilität bei der Lage ist es 2026 absolut machbar, in Amsterdam gute Wohnungen zu finden.