So vermieten Sie Ihre Wohnung in Amsterdam legal | City Retreat
Tom Romeo • Sat, Oct 25, 2025
Für eine Weile im Ausland? Mit der Amsterdamer Huisbewaring-Regelung (Hausbetreuung) dürfen Sie rechtmäßig jemanden in Ihrer Wohnung wohnen lassen, während Sie weg sind – so bleibt sie bewohnt, instand gehalten und im Einklang mit den kommunalen Regeln.
Sie überlegen, Ihre Amsterdamer Wohnung zu vermieten?
City Retreat betreut Amsterdamer Immobilien seit 2012 – wir übernehmen alles, damit Sie es nicht müssen.
Was ist Huisbewaring?
Huisbewaring – frei übersetzt „Hausbetreuung“ – ist eine Regelung der Gemeinde Amsterdam, die es Eigentümern erlaubt, eine vertrauenswürdige Person in ihrer Wohnung wohnen zu lassen, während sie vorübergehend abwesend sind. Der Hausbetreuer bewohnt die Wohnung, hält sie in Ordnung und meldet sich dort als Einwohner an. Wenn Sie zurückkehren, erhalten Sie Ihre Wohnung zurück.
Es ist keine Untervermietung, keine Ferienvermietung und keine gewerbliche Vereinbarung. Es ist eine eigene rechtliche Kategorie im Amsterdamer Wohnungsrecht, die unnötigen Leerstand verhindern und das Rückkehrrecht des Eigentümers schützen soll.
Wenn Sie in Amsterdam eine Immobilie besitzen und aus beruflichen, Studien- oder persönlichen Gründen ins Ausland gehen, ist Huisbewaring der richtige Rahmen, um Ihre Wohnung in dieser Zeit zu verwalten – und der, mit dem Sie die Regeln der Gemeinde einhalten.
Ihr Hausbetreuer kann ein Freund, ein Familienmitglied, ein Kollege oder ein geprüfter Mieter sein, vermittelt über einen vertrauenswürdigen Anbieter wie City Retreat. Entscheidend ist, dass er die Wohnung während Ihrer Abwesenheit tatsächlich als Hauptwohnsitz bewohnt – nicht als Ferienunterkunft nutzt und nicht leer stehen lässt.
Wann können Sie Huisbewaring beantragen?
Die Gemeinde Amsterdam erkennt für Huisbewaring bestimmte Gründe an. Ihr Grund für die Abwesenheit muss in eine der folgenden Kategorien fallen.
Huisbewaring gibt es nur für selbstnutzende Eigentümer – also für Ihren gemeldeten Hauptwohnsitz in Amsterdam. Für eine Kapitalanlage oder Mietwohnung, in der Sie nicht selbst wohnen, ist es nicht nutzbar. Wenn Sie weitere Immobilien besitzen, gelten andere Regeln – sprechen Sie direkt mit City Retreat oder der Gemeinde Amsterdam.
Wie lange kann Huisbewaring dauern?
Die Regeln zur Dauer hängen davon ab, wie lange Sie weg sein wollen und aus welchem Grund.
In der Regel keine Genehmigung der Gemeinde nötig. Sie sollten die Vereinbarung trotzdem förmlich dokumentieren und sicherstellen, dass sich Ihr Hausbetreuer unter der Adresse anmeldet.
Eine förmliche Genehmigung der Gemeinde Amsterdam ist erforderlich. Der Antrag ist kostenlos und wird in der Regel innerhalb von 2–8 Wochen bearbeitet. Das ist der häufigste Fall.
Längere Abwesenheiten werden im Einzelfall geprüft. Je nach Ihrem Grund kann eine Verlängerung möglich sein. Wenden Sie sich direkt an die Gemeinde Amsterdam.
Auch wenn für Abwesenheiten unter 6 Monaten rechtlich keine Genehmigung nötig ist, lohnt es sich, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten. Ein einfacher Hausbetreuungsvertrag schützt Sie und Ihren Hausbetreuer und vermeidet Unklarheiten, falls später Fragen auftauchen. City Retreat hilft Ihnen gern bei diesen Unterlagen.
So beantragen Sie die Genehmigung für Huisbewaring
Bei Abwesenheiten von 6 Monaten oder länger müssen Sie die Genehmigung für Huisbewaring bei der Stadt Amsterdam beantragen. So läuft der Prozess in der Praxis ab.
Sie müssen Ihren Grund für die Abwesenheit nachweisen (z. B. mit einem Arbeitsvertrag, einer Zulassung der Universität oder einer Pflegevereinbarung) und Ihren vorgesehenen Hausbetreuer benennen. City Retreat hilft Ihnen bei Bedarf, das zusammenzustellen.
Prüfen Sie vor dem Antrag, dass Ihr Hypothekengeber und Ihre Eigentümergemeinschaft (Vereniging van Eigenaren, VvE) keine Einwände haben. Manche Hypothekenbedingungen schränken bestimmte Vereinbarungen ein – lassen Sie sich das am besten schriftlich bestätigen.
Beantragen Sie die Genehmigung über Wonenportaal.amsterdam.nl oder über die Antragsseite von Amsterdam.nl. Das Verfahren ist kostenlos und läuft komplett online. Zum Einloggen brauchen Sie Ihre DigiD (digitale Identität für niederländische Behörden).
Die Gemeinde Amsterdam prüft Ihren Antrag und bestätigt die Genehmigung. Anträge sind in der Regel unkompliziert, wenn Ihr Grund eindeutig zu einer der anerkannten Kategorien gehört.
Nach der Genehmigung zieht Ihr Hausbetreuer ein und meldet sich unter der Adresse als Hauptwohnsitz an. Das ist wichtig – ein nicht angemeldeter Hausbetreuer kann zu Verstößen gegen die Vorschriften führen. City Retreat kann einen sorgfältig geprüften Hausbetreuer vermitteln und bei Bedarf die Übergabe übernehmen.
Wenn Sie zurückkommen möchten, geben Sie Ihrem Hausbetreuer die vereinbarte Frist und veranlassen Sie die Abmeldung. Ihre Wohnung wird Ihnen in dem Zustand zurückgegeben, in dem Sie sie verlassen haben.
Wichtige Dokumente
Was Sie vor Ihrer Abreise prüfen sollten
Gehen Sie vor der Schlüsselübergabe diese Checkliste durch, damit alles in Ordnung ist.
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✓Zustimmung des Hypothekengebers Prüfen Sie Ihre Hypothekenbedingungen und holen Sie sich von Ihrem Hypothekengeber schriftlich bestätigen, dass Huisbewaring nach Ihrem Vertrag zulässig ist.
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✓Zustimmung der VvE (Eigentümergemeinschaft) Gehört Ihre Wohnung zu einer VvE, prüfen Sie die Satzung und holen Sie bei Bedarf die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ein.
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✓Hausratversicherung Teilen Sie Ihrem Versicherer mit, dass jemand anderes die Wohnung bewohnen wird. Andernfalls kann ein Schaden während Ihrer Abwesenheit möglicherweise nicht reguliert werden.
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✓Schriftlicher Hausbetreuungsvertrag Halten Sie die Vereinbarung in einem unterschriebenen Dokument fest, das Dauer, Bedingungen und Rückgabe regelt. City Retreat kann eine Vorlage bereitstellen.
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✓Anmeldung des Hausbetreuers Ihr Hausbetreuer muss sich unter der Adresse als Hauptwohnsitz anmelden. Das ist eine Vorgabe der Gemeinde und bestätigt, dass die Wohnung rechtmäßig bewohnt ist.
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✓Versorgerverträge Entscheiden Sie, ob Sie die Versorgerverträge auf den Namen des Hausbetreuers umschreiben oder auf Ihren Namen behalten und die Kosten erstatten lassen. Beides ist möglich – dokumentieren Sie es nur klar. Typische Zahlen finden Sie in unserem Ratgeber zu den Nebenkosten in Amsterdam.
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✓Inventarliste und Zustandsprotokoll der Wohnung Erstellen Sie vor der Übergabe ein schriftliches Protokoll mit Fotos zum Zustand der Wohnung. Das schützt Sie bei Ihrer Rückkehr und verhindert Streit.
Wie City Retreat helfen kann
City Retreat betreut seit 2012 möblierte Wohnungen in Amsterdam. Wir arbeiten regelmäßig mit Eigentümern zusammen, die ins Ausland gehen und ihre Immobilie professionell betreut haben möchten – ob es darum geht, einen Hausbetreuer zu finden und zu prüfen, die Übergabe zu organisieren oder während Ihrer Abwesenheit die komplette Verwaltung der Immobilie zu übernehmen.
Außerdem verwalten wir ein Portfolio eigener möblierter Wohnungen und Corporate-Mietwohnungen in ganz Amsterdam, weshalb wir die operative Seite der Immobilienverwaltung in dieser Stadt genau kennen.
Hausbetreuer finden und prüfen
Wir finden geeignete, geprüfte Hausbetreuer für Ihre Immobilie – meist Fachkräfte oder Expats, die für einen festgelegten Zeitraum eine möblierte Wohnung brauchen.
Sprechen Sie uns dazu an →Unterlagen und Verträge
Wir erstellen den Hausbetreuungsvertrag, die Inventarlisten und alle Unterlagen, die Sie für den Antrag bei der Gemeinde brauchen.
Sprechen Sie uns dazu an →Komplette Immobilienverwaltung
Bei längeren Abwesenheiten können wir die komplette Verwaltung Ihrer Immobilie übernehmen – Instandhaltung, Kontakt zu den Mietern, Einhaltung der Vorschriften und Berichte –, während Sie weg sind. Lesen Sie, wie Sie Ihre Immobilie mit City Retreat vermieten.
Mehr zur Immobilienverwaltung →Schlüsselübergabe
Wir übernehmen die persönliche Übergabe auf beiden Seiten – wenn der Hausbetreuer einzieht und wenn Sie zurückkehren. Schlüssel, Inventarprüfung und Zustandsprotokoll sind abgedeckt.
Sprechen Sie uns dazu an →Ob Sie in zwei Wochen oder in zwei Monaten abreisen: Je früher Sie den Prozess beginnen, desto besser – vor allem, wenn eine Genehmigung der Gemeinde nötig ist. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Situation zu besprechen, oder rufen Sie uns an unter +31 8 50 02 42 01. Außerdem können Sie unser Informationspaket für Vermieter für den vollständigen Überblick herunterladen.
Wenn Sie weitere Immobilien in Amsterdam besitzen und statt Huisbewaring eine professionelle Verwaltung und Vermietung suchen, erklärt unsere Seite für Vermieter, wie wir mit Eigentümern in beiden Modellen zusammenarbeiten.
Häufig gestellte Fragen – Huisbewaring in Amsterdam
Bei Abwesenheiten von bis zu etwa 6 Monaten ist in der Regel keine förmliche Genehmigung nötig – Sie sollten die Vereinbarung aber trotzdem festhalten und dafür sorgen, dass sich Ihr Hausbetreuer unter der Adresse anmeldet. Bei Abwesenheiten von 6–24 Monaten ist eine förmliche Huisbewaring-Genehmigung der Gemeinde Amsterdam erforderlich. Der Antrag ist kostenlos und läuft komplett online über Amsterdam.nl.
Ja, in den meisten Fällen – und das ist üblich. Der Hausbetreuer zahlt in der Regel einen marktüblichen Beitrag zu den Kosten der Nutzung (Nebenkosten, Instandhaltung usw.). Die Vereinbarung muss aber sorgfältig gestaltet sein, damit nicht versehentlich ein förmliches Mietverhältnis nach niederländischem Mietrecht entsteht, das dem Hausbetreuer erhebliche Rechte geben und Ihre Rückkehr erschweren würde. City Retreat berät Sie, wie Sie das richtig gestalten.
Das ist das wichtigste Risiko, das Sie steuern müssen – und der Grund, warum ein sauber formulierter Hausbetreuungsvertrag unerlässlich ist, bevor eine Vereinbarung beginnt. Ein korrekt gestalteter Huisbewaring-Vertrag ist kein Mietverhältnis und gibt dem Hausbetreuer nicht dieselben Rechte wie einem Mieter. Ein schlecht formulierter Vertrag (oder eine informelle Absprache ohne Dokumentation) kann dagegen als Mietverhältnis ausgelegt werden, was eine Räumung deutlich komplizierter macht. Das ist einer der Hauptgründe, einen etablierten Anbieter wie City Retreat zu nutzen, statt die Vereinbarung informell zu regeln.
Ja. Das ist sowohl eine Vorgabe der Gemeinde als auch eine wichtige praktische Absicherung. Ihr Hausbetreuer muss sich unter Ihrer Adresse als Hauptwohnsitz bei der Gemeinde Amsterdam (BRP) anmelden. Das bestätigt, dass die Wohnung während Ihrer Abwesenheit rechtmäßig bewohnt ist, und unterscheidet Huisbewaring vom Leerstand. Außerdem hat Ihr Hausbetreuer damit Zugang zu niederländischen Leistungen (BSN, Gesundheitsversorgung, Bankkonto), solange er dort wohnt.
Ja, und das wird oft übersehen. Viele niederländische Hypotheken enthalten Bedingungen, die einschränken, wie die Immobilie bewohnt werden darf. Prüfen Sie vor der Organisation von Huisbewaring Ihren Hypothekenvertrag und bestätigen Sie schriftlich bei Ihrem Hypothekengeber, dass die Vereinbarung zulässig ist. Manche Geber verlangen eine förmliche Mitteilung, andere müssen nur informiert werden. Wenn Sie Ihren Geber nicht informieren, kann das formal gegen Ihre Hypothekenbedingungen verstoßen – eine kurze Prüfung lohnt sich daher immer, egal wie informell sich die Vereinbarung anfühlt.
Nein – es sind unterschiedliche rechtliche Kategorien. Untervermietung (onderverhuur) bedeutet in der Regel ein Vermieter-Mieter-Verhältnis mit dem vollen Schutz des niederländischen Mietrechts, Mindestkündigungsfristen und Folgen durch die Mietpreisgrenzen. Huisbewaring ist eine Betreuungsvereinbarung, bei der der Bewohner nicht dieselben Rechte wie ein Mieter erwirbt. Dieser Unterschied ist entscheidend, wenn Sie Ihre Wohnung bei Ihrer Rückkehr zurückbekommen müssen. Ein sauber formulierter Huisbewaring-Vertrag sichert Ihr Rückkehrrecht; bei einer Untervermietung gibt es diesen Schutz nicht.
Ja. City Retreat vermittelt regelmäßig geprüfte Fachkräfte und Expats in möblierte Wohnungen, und wir arbeiten mit Eigentümern zusammen, die während einer Abwesenheit eine zuverlässige Person in ihrer Immobilie wohnen lassen möchten. Wir übernehmen die Suche, die Prüfung, die Unterlagen, die Übergabe und die laufende Abstimmung, während Sie im Ausland sind. Nehmen Sie Kontakt auf, um Zeitplan und Anforderungen zu besprechen.
Ab ins Ausland? Sorgen wir dafür, dass Ihre Wohnung in guten Händen ist.
City Retreat unterstützt Amsterdamer Eigentümer bei Huisbewaring von Anfang bis Ende – Hausbetreuer finden, Unterlagen, Übergabe und komplette Immobilienverwaltung, während Sie weg sind.