Je woning in Amsterdam legaal verhuren: huisbewaring | City Retreat
Tom Romeo • Sat, Oct 25, 2025
Ga je een tijd naar het buitenland? Dankzij de huisbewaringsregeling van Amsterdam mag je op legale wijze iemand in je woning laten wonen terwijl je weg bent. Zo blijft je woning bewoond, onderhouden en in lijn met de regels van de gemeente.
Overweeg je je Amsterdamse woning te verhuren?
City Retreat beheert sinds 2012 woningen in Amsterdam. Wij regelen alles, zodat jij dat niet hoeft te doen.
Wat is huisbewaring?
Huisbewaring is een regeling van de gemeente Amsterdam waarmee eigenaren een vertrouwd persoon in hun woning kunnen laten wonen terwijl ze tijdelijk weg zijn. De huisbewaarder woont in de woning, houdt die in goede staat en schrijft zich er in als bewoner. Als je terugkomt, krijg je je woning terug.
Het is geen onderhuur, geen vakantieverhuur en geen commerciële constructie. Het is een eigen juridische categorie binnen de Amsterdamse woonregels, bedoeld om onnodige leegstand te voorkomen en het recht van de eigenaar om terug te keren te beschermen.
Als je een woning in Amsterdam bezit en voor werk, studie of persoonlijke redenen naar het buitenland gaat, is huisbewaring het juiste kader om je woning in die periode te beheren, en het kader waarmee je de regels van de gemeente naleeft.
Je huisbewaarder kan een vriend, familielid of collega zijn, of een gescreende huurder die je regelt via een betrouwbare partij als City Retreat. De belangrijkste voorwaarde is dat die persoon de woning tijdens je afwezigheid echt als hoofdverblijf bewoont, en haar niet als vakantiewoning gebruikt of leeg laat staan.
Wanneer kun je huisbewaring aanvragen?
De gemeente Amsterdam erkent een vaste reeks redenen voor huisbewaring. Jouw reden om weg te gaan moet onder een van de volgende categorieën vallen.
Huisbewaring is alleen mogelijk voor eigenaar-bewoners, dus voor je ingeschreven hoofdverblijf in Amsterdam. Je kunt het niet gebruiken voor een beleggingspand of een woning waarin je zelf niet woont. Heb je meer woningen, dan gelden andere regels. Neem contact op met City Retreat of rechtstreeks met de gemeente Amsterdam.
Hoe lang kan huisbewaring duren?
De regels over de duur hangen af van hoe lang je weg gaat en van je reden om te vertrekken.
Over het algemeen is geen vergunning van de gemeente nodig. Leg de afspraak toch formeel vast en zorg dat je huisbewaarder zich op het adres inschrijft.
Een formele vergunning van de gemeente Amsterdam is verplicht. De aanvraag is gratis en wordt doorgaans binnen 2–8 weken behandeld. Dit is het meest voorkomende scenario.
Langere afwezigheid wordt per geval beoordeeld. Afhankelijk van je reden is verlenging mogelijk. Neem rechtstreeks contact op met de gemeente Amsterdam.
Ook als er wettelijk geen vergunning nodig is voor een afwezigheid van minder dan 6 maanden, is het verstandig de afspraak schriftelijk vast te leggen. Een eenvoudige huisbewaringsovereenkomst beschermt zowel jou als je huisbewaarder en voorkomt onduidelijkheid als er later vragen komen. City Retreat kan je helpen deze documenten op te stellen.
Zo vraag je toestemming voor huisbewaring aan
Voor een afwezigheid van 6 maanden of langer vraag je toestemming voor huisbewaring aan bij de gemeente Amsterdam. Zo werkt het proces in de praktijk.
Je moet je reden om te vertrekken aantonen (bijvoorbeeld met een arbeidscontract, een toelatingsbrief van een universiteit of een zorgafspraak) en je beoogde huisbewaarder opgeven. City Retreat kan je helpen dit samen te stellen als dat nodig is.
Controleer voordat je aanvraagt dat je hypotheekverstrekker en de Vereniging van Eigenaren (VvE) geen bezwaar hebben. Sommige hypotheekvoorwaarden beperken bepaalde constructies. Laat dit schriftelijk bevestigen.
Vraag aan via Wonenportaal.amsterdam.nl of via de aanvraagpagina op Amsterdam.nl. Het proces is gratis en volledig online. Om in te loggen heb je je DigiD nodig.
De gemeente Amsterdam beoordeelt je aanvraag en bevestigt de goedkeuring. Aanvragen verlopen over het algemeen soepel als je reden duidelijk onder een van de erkende categorieën valt.
Na goedkeuring trekt je huisbewaarder in en schrijft zich op het adres in als hoofdverblijf. Dit is belangrijk: een niet-ingeschreven huisbewaarder kan problemen met de regelgeving opleveren. City Retreat kan een volledig gescreende huisbewaarder regelen en de overdracht verzorgen als je dat wilt.
Als je klaar bent om terug te komen, geef je je huisbewaarder de afgesproken opzegtermijn en regel je de uitschrijving. Je woning krijg je terug in de staat waarin je haar hebt achtergelaten.
Belangrijke documenten
Waar je op moet letten voordat je vertrekt
Loop deze checklist door voordat je de sleutels overdraagt, zodat alles op orde is.
-
✓Toestemming van de hypotheekverstrekker Controleer je hypotheekvoorwaarden en vraag je verstrekker schriftelijk te bevestigen dat huisbewaring volgens jouw overeenkomst is toegestaan.
-
✓Toestemming van de VvE (vereniging van eigenaren) Valt je woning onder een VvE, bekijk dan de statuten en vraag zo nodig toestemming aan de vereniging.
-
✓Inboedelverzekering Meld je verzekeraar dat iemand anders de woning gaat bewonen. Doe je dat niet, dan kan een schadeclaim tijdens je afwezigheid ongeldig worden.
-
✓Schriftelijke huisbewaringsovereenkomst Leg de afspraak vast in een getekend document met de duur, de voorwaarden en de terugkeerprocedure. City Retreat kan een sjabloon aanleveren.
-
✓Inschrijving van de huisbewaarder Je huisbewaarder moet zich op het adres inschrijven als hoofdverblijf. Dit is een eis van de gemeente en bevestigt dat de woning legaal wordt bewoond.
-
✓Nutsaansluitingen Bepaal of je de nutsvoorzieningen op naam van de huisbewaarder zet of op jouw naam houdt met een vergoedingsregeling. Beide kan, zolang je het duidelijk vastlegt. Zie onze gids over nutskosten in Amsterdam voor gangbare bedragen.
-
✓Inventaris en staat van de woning Maak vóór de overdracht een schriftelijk verslag met foto's van de staat van de woning. Dat beschermt je bij terugkeer en voorkomt discussies.
Hoe City Retreat kan helpen
City Retreat beheert sinds 2012 gemeubileerde appartementen in Amsterdam. We werken regelmatig met woningeigenaren die naar het buitenland gaan en hun woning professioneel willen laten beheren, of dat nu betekent dat we een huisbewaarder zoeken en screenen, de overdracht verzorgen of het volledige beheer van de woning overnemen zolang je weg bent.
Daarnaast beheren we een portefeuille van onze eigen gemeubileerde appartementen en zakelijke verhuur in Amsterdam, waardoor we de operationele kant van vastgoedbeheer in deze stad tot in detail kennen.
Huisbewaarders zoeken en screenen
We vinden geschikte, geverifieerde huisbewaarders voor je woning, doorgaans professionals of expats die een gemeubileerde woning nodig hebben voor een afgesproken periode.
Bespreek dit met ons →Documenten en overeenkomsten
We stellen de huisbewaringsovereenkomst, de inventarislijsten en alle ondersteunende documenten voor de aanvraag bij de gemeente voor je op.
Bespreek dit met ons →Volledig vastgoedbeheer
Bij langere afwezigheid kunnen we het volledige beheer van je woning overnemen: onderhoud, contact met huurders, naleving van regels en rapportage, terwijl je weg bent. Lees hoe je je woning verhuurt via City Retreat.
Meer over vastgoedbeheer →Sleuteloverdracht
We verzorgen de fysieke overdracht aan beide kanten: wanneer de huisbewaarder intrekt en wanneer jij terugkomt. Sleutels, inventariscontrole en een staatrapport zijn allemaal gedekt.
Bespreek dit met ons →Of je nu over twee weken vertrekt of over twee maanden: hoe eerder je met het proces begint, hoe beter, zeker als een vergunning van de gemeente nodig is. Neem contact met ons op om je situatie te bespreken, of bel ons op +31 8 50 02 42 01. Je kunt ook ons informatiepakket voor verhuurders downloaden voor het volledige overzicht.
Bezit je meer woningen in Amsterdam en zoek je professioneel beheer en verhuur in plaats van huisbewaring? Op onze pagina voor verhuurders lees je hoe we met woningeigenaren samenwerken, voor beide constructies.
Veelgestelde vragen over huisbewaring in Amsterdam
Bij een afwezigheid tot ongeveer 6 maanden is over het algemeen geen formele vergunning nodig, maar je moet de afspraak toch formeel vastleggen en zorgen dat je huisbewaarder zich op het adres inschrijft. Bij een afwezigheid van 6–24 maanden is een formele huisbewaringsvergunning van de gemeente Amsterdam verplicht. De aanvraag is gratis en volledig online via Amsterdam.nl.
Ja, in de meeste gevallen, en dat is ook gebruikelijk. De huisbewaarder betaalt doorgaans een redelijke, marktconforme bijdrage in de kosten van het bewonen (nutsvoorzieningen, onderhoud enzovoort). De constructie moet echter zorgvuldig worden opgezet, zodat er niet onbedoeld een formele huurovereenkomst naar Nederlands huurrecht ontstaat. Die zou de huisbewaarder aanzienlijke rechten geven en je terugkeer bemoeilijken. City Retreat kan adviseren over de juiste opzet.
Dit is het belangrijkste risico om te beheersen, en de reden dat een goed opgestelde huisbewaringsovereenkomst onmisbaar is voordat de regeling ingaat. Een correct opgezette huisbewaringsovereenkomst is geen huurovereenkomst en geeft de huisbewaarder niet dezelfde rechten als een huurder. Een slecht opgestelde overeenkomst (of een informele afspraak zonder documenten) kan echter als huurovereenkomst worden uitgelegd, waardoor ontruiming aanzienlijk lastiger wordt. Dit is een van de belangrijkste redenen om een gevestigde partij als City Retreat in te schakelen in plaats van het informeel te regelen.
Ja. Dat is zowel een eis van de gemeente als een belangrijke praktische waarborg. Je huisbewaarder moet zich op jouw adres inschrijven als hoofdverblijf bij de gemeente Amsterdam (BRP). Dat bevestigt dat de woning tijdens je afwezigheid legaal wordt bewoond en onderscheidt huisbewaring van het leeg laten staan van een woning. Bovendien heeft je huisbewaarder zo toegang tot Nederlandse voorzieningen (een BSN, zorg, een bankrekening) zolang die persoon er woont.
Ja, en dit wordt vaak over het hoofd gezien. Veel Nederlandse hypotheken bevatten voorwaarden die beperken hoe de woning mag worden bewoond. Controleer voordat je huisbewaring regelt je hypotheekovereenkomst en neem schriftelijk contact op met je verstrekker om te bevestigen dat de constructie is toegestaan. Sommige verstrekkers eisen een formele melding, andere willen alleen op de hoogte zijn. Als je je verstrekker niet inlicht, kun je formeel in strijd met je hypotheekvoorwaarden handelen. Even checken is dus verstandig, hoe informeel de afspraak ook aanvoelt.
Nee, het zijn aparte juridische categorieën. Onderverhuur gaat doorgaans gepaard met een verhuurder-huurderrelatie met de volledige bescherming van het Nederlandse huurrecht, minimale opzegtermijnen en gevolgen voor de huurprijsregels. Huisbewaring is een regeling waarbij de bewoner niet dezelfde rechten krijgt als een huurder. Het onderscheid is van groot belang als je je woning bij terugkeer weer in gebruik wilt nemen. Een goed opgestelde huisbewaringsovereenkomst behoudt je recht om terug te keren, bij onderhuur heb je die bescherming niet op dezelfde manier.
Ja. City Retreat plaatst regelmatig gescreende professionals en expats in gemeubileerde woningen, en we werken met woningeigenaren die een betrouwbaar persoon nodig hebben om hun woning tijdens een afwezigheid te bewonen. Wij verzorgen het zoeken, screenen, de documenten, de overdracht en het contact zolang je in het buitenland bent. Neem contact op om je planning en wensen te bespreken.
Naar het buitenland? Dan zorgen we dat je woning in goede handen is.
City Retreat helpt Amsterdamse woningeigenaren huisbewaring van begin tot eind te regelen: huisbewaarders zoeken, documenten, overdracht en volledig vastgoedbeheer zolang je weg bent.